CIRCULAR 3/2020 – DECRET LLEI DE MESURES URGENTS PER MILLORAR L’ACCÉS A L’HABITATGE

Que va entrar en vigor el dia 31 de desembre de 2019 i que va ser modificat parcialment en virtut del Decret Llei 1/2020, de 21 de gener. Aquesta circular pretén recollir els aspectes més rellevants d’aquesta norma:

1. Modificació de la Llei del Dret a l´Habitatge (Llei 18/2007 de 28 Desembre)
1.1. DESOCUPACIÓ D´HABITATGES:
Manté el termini de 2 anys per considerar un habitatge com a buit.
S´indica que és habitatge buit l´ocupat de forma il·legal llevat s´hagin iniciat actuacions judicials per recuperar la possessió.
- La transmissió de l´habitatge o la seva ocupació il·legal no alteren la condició de “buit” de l´habitatge. Tampoc és considerarà habitatge buit si la propietat o possessió de l’habitatge és objecte d’un litigi pendent de resolució.
- També es considera desocupació permanent els edificis inacabats destinats a habitatges amb més del 80% de les obres executades si han passat més de 2 anys del termini màxim per acabar-les.
- En cas de persones jurídiques si les requereix l´Administració per a adoptar mesures per ocupar legalment un o varis habitatges i no ho fan, es podrà exigir l´execució forçosa de les mesures requerides amb multes coercitives de 1.000 Euros/mes per habitatge fins al màxim del 50% del preu estimat de l´habitatge i advertència d´expropiació. Aquesta multa coercitiva és independent i compatible amb la sanció que correspongui per la infracció administrativa en matèria d’habitatge que s’hagi pogut cometre.

1.2. PROTECCIÓ OFICIAL:
En aquesta matèria, a banda de precisar les definicions d´habitatge de protecció oficial i d´establir diferències entre els HPO genèrics (accés a l´habitatge en règim de propietat, arrendament o altres cessions sense transmissió) i HPO específics (accés a l´habitatge només en règim de lloguer) les principals novetats les trobem en:
- Els preus de venda màxims als que s´aplicarà un factor de localització i es tindran en compte les característiques sobre el preu de venda bàsic.
- Els preus de lloguer que la renda màxima es determinarà aplicant al preu de venda màxim obtingut, una taxa anual de rendibilitat del 4,8%.
Aquestes modificacions estan pendents de la publicació dels preus de venda màxims i els factors de localització en el termini de 6 mesos de l´entrada en vigor del Decret.

1.3. MESURES DE MODERACIÓ PREUS LLOGUERS DELS HABITATGES LLIURES:
- En anuncis de lloguer que inclouen el preu del lloguer s´ha de fer constar l´índex de referència de preus de lloguer d´habitatges.
- En ofertes per arrendament s´ha de facilitar a l´arrendatari el document acreditatiu de l´índex de referència de preus de lloguer d´habitatges que correspongui.
- En els contractes de lloguer s´ha de fer constar l´índex de referència de preus de lloguer d´habitatges que correspongui.
- Aquest índex de referència és informatiu respecte la mitjana de preus de lloguer d´un habitatge similar.
- El propietari no es pot beneficiar d´ajuts públics de foment del lloguer si la renda és superior a l´índex.
- L´incompliment d´aquesta informació serà tipificada com a infracció administrativa i pot comportar sancions de 3.000 a 9.000 Euros.

2. Modificació de la Llei 13/1996 de Registre i Dipòsits de Fiances:
Respecte al règim de les fiances dels lloguers s´incrementen les dades de l´habitatge i del lloguer que cal transmetre al Registre de fiances (per ex. any de construcció, any i tipus de reforma, superfície construïda d´us privatiu per a usos etc.) el que comportarà un increment de dades en el moment de formalitzar l´ingrés de la fiança.
Aquest increment de dades es justifica perquè el Registre de fiances es farà servir per elaborar l´índex de referència dels preus del lloguer.

3. Modificació del Decret Llei 1/2015 de 24 de març de mesures extraordinàries i urgents per la mobilització dels habitatges provinents d´execucions forçoses.
En relació al dret de tempteig i retracte que té la Generalitat en transmissió d´habitatges adquirits en procés d´execució hipotecària o per compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària adquirits després del 9 d´abril de 2008, s´estableix que afectaran a la primera i posteriors transmissions de l´habitatge.
Així mateix, s’amplia de 6 a 12 anys la possibilitat d´exercir els drets de tempteig i retracte, de la mateixa manera que s’amplia també el radi d´actuació a qualsevol municipi de Catalunya.

4. Modificació de la Llei 24/2015 de 29 de Juliol de mesures urgents per afrontar l´emergència en l´àmbit de l´habitatge i pobresa energètica:
Es modifica la definició de propietaris considerats “grans tenidors” que ara no es defineixen per superfície habitable sinó pel simple fet de ser titulars de més de 15 habitatges.
S´inclou en la definició de “grans tenidors”, a les persones físiques, igualment les jurídiques i fons de capital risc i de titularitat d´actius, titulars de més de 15 habitatges.
El decret no diferència si entre les 15 titularitats s´ha de comptar l’habitatge habitual del gran tenidor persona física de manera que, a falta d´evolució normativa o jurisprudencial, caldrà comptar l’habitatge habitual com una de les 15 titularitats.
Igualment tampoc diferencia si les 15 titularitats d´habitatge han de ser necessàriament a Catalunya o si poden ser fora de la comunitat. En aquest sentit caldrà esperar el desenvolupament normatiu posterior (entre altres com es desenvoluparà el registre d´habitatges buits) ja que en principi l´àmbit d´aplicació territorial del decret és el de Catalunya i la protecció en l´àmbit de l´habitatge només pot ser per aquesta comunitat ja que les altres tenen el seu propi règim de protecció.
Els contractes d’arrendament vigents que es van formalitzar a l’empara de la mesura del lloguer social obligatori, s’hauran de prorrogar forçosament fins al termini de 7 anys i un cop finalitzat aquest termini, tindran dret a la formalització, per una sola vegada, d’un nou contracte amb les mateixes condicions i sempre que es mantingui la situació d’exclusió residencial que hauran d’acreditar els arrendataris.
- La durada mínima dels contractes de lloguer social obligatori hauran de ser, com a mínim, igual a la regulació actual sobre arrendaments urbans. En qualsevol cas, no podrà ser inferior a 5 anys en cas de ser el titular de l’habitatge una persona física, i 7 anys si ho és una persona jurídica.
- L’oferta de lloguer social obligatori que realitzi el titular de l’immoble s’haurà de comunicar a més a més de l’Ajuntament, a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. El termini per comunicar-ho s’estableix en 3 dies hàbils.
- L’obligació d’oferiment d’una proposta de lloguer social, abans d’interposar determinades demandes judicials, es fa extensiva a qualsevol acció executiva derivada de la reclamació d’un deute hipotecari. Es farà extensiva així mateix a les demandes de desnonaments següents:
o Per venciment de la durada del títol jurídic que habilita l’ocupació de l’habitatge. En aquests supòsits, la proposta de lloguer serà exigible durant un període de tres anys, comptats a partir de l’entrada en vigor del Decret Llei.
o En els supòsits de les ocupacions il·legals d’habitatges d’entitats financeres, filials immobiliàries, fons d’inversions i gestors d’actius immobiliaris, sempre que existeixi una situació anòmala, que portin més de 6 mesos ocupant l’habitatge, que no hagin rebutjat cap opció de re-allotjament social en els darrers 2 anys i, comptin amb un informe favorable dels Serveis municipals sobre arrelament, convivència en l’entorn veïnal i risc d’exclusió residencial.
L’obligació d’oferir un lloguer social, és d’aplicació també en el cas de que els procediments judicials corresponents s’hagin iniciat abans de l’entrada en vigor d’aquest Decret Llei i encara que estiguin en tramitació.

5. Modificacions de la Llei 4/2016 de 23 de desembre de mesures de protecció del dret a l´habitatge de les persones en risc d´exclusió residencial:
Es regulen determinats aspectes de l´expropiació temporal d´habitatges buits per falta d´ocupació efectiva. És requisit per iniciar el procediment d’expropiació requerir prèviament al titular de l’habitatge perquè acrediti en el termini màxim d’un mes l’ocupació legal efectiva.
S´amplia la vigència temporal del re-allotjament per determinats supòsits de persones o unitats familiars en risc d´exclusió o l´obligació, en cas d´adquisició o interposició de demanda hipotecaria o desnonament, d´oferir re-allotjament en habitatge de la seva titularitat en condicions de lloguer per part dels grans tenidors titulars d´habitatges inscrits en Registre d´habitatges buits.