CIRCULAR 05/2022 – NOVETATS LEGISLATIVES EN MATÈRIA DE GRANS TENIDORS

CIRCULAR 05/2022 – NOVETATS LEGISLATIVES EN MATÈRIA DE GRANS TENIDORS

El passat 3 de març, va ser aprovada la Llei 1/2022, per afrontar l’emergència social en l’àmbit de l’habitatge, en el qual s’amplien i es recuperen les mesures del Decret Llei 17/2019, anul·lat pel Tribunal Constitucional.

Una de les modificacions més destacades portades a terme per la mencionada Llei és la relativa a la figura dels grans tenidors.  

1. CONSIDERACIÓ DE GRAN TENIDOR I REGISTRE DE GRANS TENIDORS

Es considerarà com a “gran tenidor” les persones jurídiques que, per si soles o per mitjà d’un grup d’empreses, siguin titulars de més de 10 habitatges situats en territori de l’Estat, amb les següents excepcions:

1. Els promotors socials (article 51.2, lletres a i b, de la Llei 18/2007).
2. Les persones físiques que siguin propietàries de més de 15 habitatges o copropietàries, si la seva quota de participació representa més de 1.500 metres quadrats de sol destinat a habitatge.

També tindran la consideració de gran tenidor; els fons de capital risc i de titulació d’actius, les persones físiques que disposin de la titularitat de més de 15 habitatges, les entitats financeres, les filials immobiliàries d’aquestes entitats...

Una de les novetats legislatives més rellevants, introduïdes per la Llei 1/2022, és la obligació de registre al “Registre de Grans tenidors”, i és que tots aquells subjectes considerats com a grans tenidors, a partir d’ara, estaran obligats a inscriure’s en aquest, en el termini d’un mes des de la creació del registre o bé, des del naixement de la consideració com a gran tenidor.  

No obstant, el Registre de Grans tenidors encara no ha estat aprovat per la Generalitat de Catalunya.

2. OBLIGACIÓ D’OFERIMENT DE LA PROPOSTA DE LLOGUER SOCIAL

Es preveu també una obligació de proposta de lloguer social, quedant establerta de la següent forma:

Tots aquells subjecte que tinguin la consideració de grans tenidors, hauran d’oferir una proposta de lloguer social, abans de qualsevol acció executiva derivada de la reclamació d'un deute hipotecari i a les demandes de desnonament, en els següents casos:

1. Per venciment del contracte de lloguer.
2. Per manca de títol jurídic que habiliti la ocupació de l’habitatge, quan la manca de títol prové d’un procés instat pel gran tenidor, per una execució hipotecària o qualsevol acció executiva derivada de la reclamació d’un deute hipotecari.
3. Per manca de títol jurídic que habiliti la ocupació de l’habitatge, sempre i quan concorrin les següents circumstàncies.
   1. Que l'habitatge estigui inscrit en el Registre d'habitatges buits o sigui susceptible d'ésser-hi inscrit.
   2. Que els ocupants acreditin, que l'ocupació sense títol es va iniciar abans de l'1 de juny de 2021.
   3. Que en els darrers dos anys els ocupants no hagin rebutjat cap opció de reallotjament social adequat que els hagi ofert qualsevol administració pública.
   4. Que els serveis municipals emetin un informe favorable sobre el compliment dels paràmetres de risc d'exclusió residencial per part dels ocupants i sobre llur arrelament i convivència en l'entorn veïnal.

En cas de procediment ja iniciat, però que no s’ha acreditat una formulació d’oferta de lloguer social, s’haurà d’interrompre per tal que l’oferta de lloguer social es pugui formular i acreditar.

En qualsevol cas, la durada dels contractes del lloguer social subscrits hauran de tenir una durada mínima igual que la fixada per la normativa vigent en matèria d’arrendaments urbans i, en qualsevol cas, no inferior a cinc anys si el titular de l'habitatge és una persona física i no inferior a set anys si és una persona jurídica.

3. BENEFICIARIS DEL DRET AL LLOGUER SOCIAL OBLIGATORI

Les persones que tindran dret a ser beneficiaries al lloguer social, són aquelles persones considerades en risc d’exclusió residencial, d’acord amb el previst a l’art. 5.10 de la Llei 24/2015.

En aquest sentit hauran de reunir els següents requisits:

1. Les persones que no siguin propietàries de cap altra habitatge, situat a Catalunya.
2. I que els seus ingressos de la unitat de convivència es situen per sota dels següents barems de renda:

15. Persones soles: < 2 IRSC (-15.935,46 Euros Anuals)
16. Unitats de convivència: < 2,5 IRSC (-19.919,325 Euros Anuals)
17. Unitats de convivència amb persones discapacitades o amb gran dependència: <3 IRSC. (23.903,19 Euros Anuals).

Excepcionalment, les unitats de convivència amb ingressos superiors, sempre que disposin d’un informe dels serveis socials que acrediti el risc imminent de pèrdua de l’habitatge, i no disposin d’un habitatge alternatiu.

Les persones o unitats de convivència amb ingressos superiors a 1,5 IRSC (x> 11.951.59€ anuals) hauran d’aportar un informe dels serveis socials que acrediti el risc d’exclusió residencial.

4. REALITZACIÓ DE L’OFERTA DEL LLOGUER SOCIAL OBLIGATORI

La notificació als interessats s’haurà de fer per burofax, on haurà de constar:

1. Motiu pel qual se’l requereix la documentació.
2. Llistat de documentació necessària pel que ha d’acreditar la seva situació de vulnerabilitat.
3. Termini per respondre el requeriment (s’aconsella 30 dies).
4. Indicació que les seves dades seran cedides als serveis municipals del seu ajuntament, per a que procedeixin a emetre l’informe corresponent i a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.

La notificació s’ha de comunicar a l’Ajuntament on es situa l’habitatge i a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, en un termini màxim de 3 dies hàbils des de la seva comunicació.

Si no s’obté resposta per part dels beneficiaris del lloguer social en el termini de 30 dies, es podrà iniciar la demanda per impagament de lloguer o procediment d’execució hipotecària i sol·licitar en seu judicial que es comuniqui a la part demandada l’oferiment del lloguer.

En cas d’obtenir-se resposta, i una vegada comprovada la documentació i acreditat el risc d’exclusió residencial, la propietat estarà obligada a traslladar una oferta de lloguer social concreta a la família. La renda mensual es calcularà en funció dels ingressos ponderats de la unitat de convivència.

5. INCOMPLIMENT DE L’OBLIGACIÓ D’OFERIMENT DE LA PROPOSTA DE LLOGUER SOCIAL

L’incompliment per part del subjecte considerat gran tenidor de la seva obligació de presentar una proposta de lloguer social, suposa la infracció prevista en els apartats 6 i 7 de l’art. 42 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, la sanció de la qual consisteix en la multa coercitiva per un import de 1.000 euros per cada habitatge per lapse de temps d’un mes mentre romangui desocupat, amb un import màxim total del 50% del preu estimat de l’habitatge (art. 113.2.bis de la Llei 18/2007).

Per a qualsevol dubte o aclariment poden contactar amb el nostre despatx.